| Liebe Leser,
wir freuen uns Ihnen die Ausgabe Februar 2025 des HDE-Newsletters Standort- u. Verkehrspolitik zuzusenden.
Ihr Michael Reink
Bereichsleiter Standort und Verkehr
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 | | | | | HDE-Newsletter Standort & Verkehrspolitik | | |
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Aus dem Inhalt:
Handelsimmobilienkongress 2025
Innenstadtkongress „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“
Deutscher Kommunalkongress 2025 des DStGB
18. Bundeskongress Nationale Stadtentwicklungspolitik
Safe The Date: 45. urbanicom-Studientagung
Kommentar: Die Heilungsfunktionen der innerstädtischen Nutzungen
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| | | | | Handelsimmobilienkongress 2025 | | |
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| Das Programm steht! Es sind noch 6 Wochen bis zum Handelsimmobilienkongress 2025 von EHI, HDE, GCSP und ZIA am Potsdamer Platz in Berlin: vier Wochen nach der Bundestagswahl werden Handel und Immobilien den Status der Branche und die Perspektiven der kommenden Monate diskutieren.
Themen sind u.a.:
Status und Perspektiven nach der Bundestagswahl
Perspektiven für Finanzierung und Investition
Perspektiven für die Innenstädte
Chancen durch Technologie und KI für Handelsimmobilien
Nachhaltigkeit und Klimaneutralität in Handelsimmobilien
Mixed-Use-Immobilien bestehen den Praxistest
Daneben sind gute Gespräche und Networking garantiert. Am Abend des 25. März 2025 findet zudem die Preisverleihung des „Stores of the Year 2025“ im Rahmen des Kongresses statt. Unter folgendem Link finden Sie das komplette Programm: handelsimmobilienkongress.de
Falls Sie den noch bestehenden Frühbucherrabatt nutzen möchten, können Sie sich hier anmelden. Mitglieder vom EHI, HDE, GCSP und ZIA erhalten zusätzlich eine Ermäßigung in Höhe von 200,00 Euro pro Person.
Speaker sind u.a.:
Jennifer Baumann, Head of Asset Management P3 Logistic Parks GmbH
Peter Cohrs, geschäftsf. Gesellschafter, CJ Schmidt Husum Department Store, Shopping-Center THEO
Susanne Gehle, Geschäftsführerin, Kaufland Immobilien Deutschland
Francesco Fedele, CEO, BF.direkt AG Unternehmensgruppe
Johannes Ferber, Real Estate Manager Europe Central, INGKA / IKEA Group
Susanne Fleckenstein, Head of Expansion & Portfoliomanagement REWE
Stefan Genth, Hauptgeschäftsführer Handelsverband Deutschland HDE
Doris Grondke, Stadtbaurätin, Architektin und Stadtplanerin, Dezernat für Stadtentwicklung und Bauen Landeshauptstadt Kiel
Johanna Horn, Director Asset Management Living, Retail & Logistics, Real I.S. AG
Stefan Kaiser, Director Real Estate & Expansion, Decathlon Deutschland
Susanne Klaußner, Geschäftsführende Gesellschafterin DIR Deutsche Investment Retail GmbH
Thomas Kuhlmann, Vorstandsvorsitzender Hahn Gruppe
Florian Lauerbach, Geschäftsführer ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Dr. Sascha Mager, CEO, Media-Saturn Deutschland GmbH
Prof. Dr. Wolfgang Merkle Gründer von "Merkle. Speaking. Sparring. Consulting."
Tobias Pickert, Director Sustainable Operations & ESG ECE Marketplaces
David Rea, Global Director of Macro Research & Chief Economist EMEA, JLL
Mag. Andreas Reiter, Zukunftsforscher ZTB Zukunftsbüro
Jenny Stemmler, leitende Geschäftsführerin Lidl Immobilien Dienstleistung
Sarah Maria Schlesinger, Geschäftsführerin blackprintpartners
Marcel Uphues, Senior Vice President Group Controlling & Real Estate/Group Risk Officer, Douglas AG
Dipl.-Geogr. Roland Wölfel, Geschäftsführer, Gesellschafter, CIMA Beratung + Management GmbH
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| | Innenstadtkongress „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“ des BMWSB | |
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| am 27. und 28. Mai 2025 in Essen
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| Die Veranstaltung, an der auch der Beirat Innenstadt beim BMWSB aktiv mitwirkt, richtet sich u.a. an einen breiten Teilnehmerkreis aus ganz Deutschland, darunter Vertreterinnen und Vertreter von Bund, Ländern und Kommunen, an Vertreterinnen und Vertreter der kommunalen Spitzenverbände sowie aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, der Stadtentwicklung, aus Gewerbe, Handel und Tourismus, der Wissenschaft/Forschung sowie Planerinnen und Planer, Stadtmacherinnen und Stadtmacher. Informieren, vernetzen, lernen von anderen – das ist Ziel des fachlichen Austausches zu den aktuellen und strukturellen Herausforderungen und Chancen in unseren Innenstädten und Zentren. Mehr als 200 Kommunen aus ganz Deutschland werden aktuell mit dem Bundesprogramm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“ dabei unterstützt, die Transformation ihrer Innenstädte und Zentren zu gestalten…
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| | Deutscher Kommunalkongress 2025 des DStGB | |
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| am 2. und 3. Juni 2025 in Berlin
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| Der Deutsche Städte- und Gemeindebund veranstaltet am 2. und 3. Juni 2025 in Berlin unter dem Slogan „Stadt.Land.Jetzt – Starke Kommunen möglich machen“ den Deutschen Kommunalkongress.
Rund 800 Teilnehmerinnen und Teilnehmer, überwiegend Oberbürgermeisterinnen und Oberbürgermeister sowie Bürgermeisterinnen und Bürgermeister, aus allen Teilen Deutschlands diskutierten zwei Tage lang gemeinsam mit Vertreterinnen und Vertretern der Bundespolitik, der Wissenschaft und der Wirtschaft über die zentralen Herausforderungen der Gegenwart und Zukunft. Der Deutsche Kommunalkongress stellt alle vier Jahre die wichtigste Zusammenkunft unseres kommunalen Spitzenverbandes dar.
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| | 18. Bundeskongress Nationale Stadtentwicklungspolitik | |
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| am 16. und 17. September 2025 in der Stadthalle Rostock
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| Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen lädt gemeinsam mit der Bauministerkonferenz der Länder, dem Deutschen Städtetag und dem Deutschen Städte- und Gemeindebund in die Stadthalle der Hansestadt Rostock ein. Achtung neuer Termin! Der 18. Bundeskongress der Nationalen Stadtentwicklungspolitik findet am 16. und 17. September 2025 statt.
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| | 45. urbanicom-Studientagung | |
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| | Die Heilungsfunktionen der innerstädtischen Nutzungen | |
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| von Michael Reink, Bereichsleiter Standort- und Verkehrspolitik beim Handelsverband Deutschland
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| Die Innenstädte sind auf dem Weg der Besserung, wobei noch nicht entschieden ist, ob einige Krankheitssymptome chronisch sein werden. Für den stationären Handel sind in unterschiedlichen Branchen wieder vermehr Flächennachfragen festzustellen. Oft werden sogar große Flächen ab 1.000 Quadratmeter gesucht, so dass von einer spürbaren Sogwirkung dieser Geschäfte ausgegangen werden darf. Dabei gestaltet sich die Suche nach diesen Flächen oft nicht einfach, was mit der reinen Verfügbarkeit oder auch den Mietvorstellungen zu tun hat. Bei einer deutlichen Umsatzverschiebung in den Onlinehandel – z.B. bei der innerstädtischen Leitbranche Textilien (Onlineanteil: 41,8%; 2023) – und notwendiger stabiler Flächenproduktivität, sind die Mieten einer wenigen frei verhandelbaren Fixkosten. Auch wenn die Erkenntnis sich mit einiger Trägheit z.B. durch erst allmählig auslaufende (alte) Mietverträge durchsetzt. Aber: Die Jahre hoher Mietabschlüsse sind vorbei. Dies bezieht sich nicht nur auf den Handel, sondern ist allgemeingültig, da der Handel dennoch der Mieter mit dem die höchsten Mietabschlüsse bleibt – nur auf einem anderen Niveau.
In der unmittelbaren Post-Corona-Phase las man des Öfteren von monofunktionalen Innenstädten und der angebrochenen Zeit neuer Multifunktionalität. Klingt vordergründig sehr gut, denn: Mehr Funktionen = mehr Anziehungspunkte = mehr Nutzungskopplung = gleich höhere Frequenzen = mehr Lebendigkeit/Urbanität. Mittlerweile haben Studien nachgewiesen, dass es die monofunktionale Innenstadt im Grunde nicht gibt („Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Einzelhandel in Städten und Zentren“; BBSR 2024). Stattdessen sind Innenstädte zoniert, in Fußgängerzonen, Verdichtungen der Gastronomie, Kulturareale und Bereiche in denen überwiegend auch in den Erdgeschossen gewohnt wird. Daher gilt es genau zu schauen, wie ein verträgliches Nebeneinander dieser Nutzungen zu organisieren ist. Die vorläufig gestoppte große Städtebaunovelle (Kabinettsentwurf) hatte hier einige Ansätze, um auch unverträgliche Nutzungen in den Innenstädten nebeneinander zuzulassen (z.B. Wohnen und Gewerbe). Zur in Verbindung damit beabsichtigten Änderung der TA-Lärm wurde nur ein Referentenentwurf erarbeitet, der die Empfehlungen der Bauministerkonferenz missachtete. (Gerichtliche) Auseinandersetzungen wären wohl unvermeidbar gewesen, was zu einer sukzessiven Verdrängung des innerstädtischen Gewerbes hätte führen können.
Daher sollte die Multifunktionalität der Innenstädte mit Bedacht betrachtet werden, um den Charakter der Innenstädte als Orte der Konzentration hochrangiger zentraler Funktionen nicht zu gefährden. Hierbei ist beachtlich, dass das System der zentralen Orte auch auf dem Gedanken fußt und somit die Verkehrsinfrastruktur in den Einzugsbereichen ebenfalls darauf ausgerichtet ist. Welchen Stellenwert haben also die unterschiedlichen Funktionen als „hochrangig zentrale Funktion“, bzw. welche Heilungsfunktion wohnt diesen jeweils inne? Um dies nachvollziehen zu können, muss geklärt werden:
1.wie oft eine Funktion in der Innenstadt nachgefragt wird (Bedarfsstufen täglich, periodisch, aperiodisch)
2.wie groß der Raum ist, aus dem die Menschen in die Innenstadt kommen/ wie groß die Anzahl der potenziellen Innenstadtbesucher ist (Einzugsbereiche)
3.ob die Bereitstellung einer Funktion Geld kostet oder die Funktion Erträge (Steuern) erbringt (Wertschöpfung)
4.ob die Funktion das gewünschte Bild bzw. die Attraktivität einer Innenstadt positiv zu verstärken vermag (Imagebildung)
Exemplarisch werden im Folgenden die Funktionen Kultur und Wohnen betrachtet, da diese medial besonders hervorgehoben wurden:
Kultur
Bedarfsstufen: Kulturelle Einrichtungen haben, je nach Ausprägung, unterschiedliche Bedarfsstufen. Die Hochkultur in Form von Theatern oder Opern sollte man üblicherweise im Bereich der aperiodischen Nachfrage einstufen. Hier kommt es demnach im kompletten Jahresverlauf nur zu wenigen Innenstadtbesuchen. Beim Kino sieht es anders aus, da man von einem periodischen Bedarf ausgehen sollte. Insgesamt muss jedoch festgehalten werden, dass man nicht dauerhaft im kompletten Jahresverlauf mit deutlichen erhöhten Frequenzen durch kulturelle Einrichtungen rechnen kann, da diese Effekte sich voraussichtlich nicht einstellen werden.
Einzugsbereiche: Differieren ebenfalls nach der Art des kulturellen Angebotes. Generell kann aber davon ausgegangen werden, dass die Einzugsbereiche der kulturellen Einrichtungen grundsätzlich einen weiten Einzugsbereich bedienen, so das potenziell viele Menschen angesprochen werden können.
Wertschöpfung: Kultur ist für die meisten Kommunen eine subventionierte (innerstädtische) Funktion. Als freiwillige Leistung, steht das kulturelle Angebot der Innenstadt regelmäßig auf dem Prüfstand in den jährlichen Haushaltsberatungen der Kommunen. Kommunen im sogenannten Nothaushalt, müssen oft unfreiwillig Entscheidungen treffen, die das kulturelle Angebot einer Innenstadt ausdünnen.
Imagebildung: Kulturelle Angebote sind geeignet das Bild und die Attraktivität einer Innenstadt zu verbessern. Es gilt zwar das subjektive Motto „Kunst ist was gefällt“, dennoch werden kulturelle Angebote grundsätzlich als förderlich für die Innenstadtentwicklung eingeschätzt
Zusammenfassend muss festgestellt werden, dass die Kultur zur positiven Imagebildung beitragen und potenziell viele Menschen in einem großen Einzugsbereich ansprechen kann. Problematisch in Hinblick auf die Heilungsfunktion für die Innenstadt ist jedoch, dass etliche kulturellen Angebote nur aperiodisch abgefragt werden und die Kultur tendenziell eher Geld kostet, als dass damit Einnahmen für den kommunalen Haushalt generiert werden können. Letztes bedingt, dass für viele Kommunen eine Heilungsfunktion durch die Kultur keine Option sein kann. Eine dauerhafte Belebung der Innenstadt im Jahresverlauf durch kulturelle Einrichtungen, ist durch die Bedarfsstufe (aperiodisch) tendenziell nicht zu erwarten.
Wohnen
Bedarfsstufen: Das Wohnen findet täglich statt. Somit werden tagtäglich Frequenzen durch das Wohnen erzeugt
Einzugsgebiete: Das Wohnen hat kein nennenswertes Einzugsgebiet. Solange nicht tagtäglich viele Menschen die Innenstadtbewohner besuchen, stellen sich in Bezug auf das Einzugsgebiet keine Vorteile für die Innenstadtentwicklung ein. Das Wohnen ist daher eine egoistische Funktion.
Wertschöpfung: Durch das Wohnen den in den Innenstädten wird Geld in der Immobilienbranche verdient. Das Wohnen ist daher geeignet, zur Werterhaltung der Innenstadt beizutragen.
Imagebildung: Das Wohnen kann sich sehr positiv auf die Imagebildung auswirken. Das ist zwar auch abhängig von der Klientel, die in der jeweiligen Innenstadt wohnt. Grundsätzlich ist es jedoch von Vorteil, wenn auch die oberen Geschosse der Gebäude beleuchtet sind und die Innenstadtbewohner auch zur Belebung der Innenstadt beitragen.
Zusammenfassend muss festgestellt werden, dass Innenstadtbewohner zur Lebendigkeit einer Innenstadt beitragen und durch die Mietzahlungen auch den Werterhalt der Immobilien unterstützen. Dennoch dürfen die Heilungswirkungen nicht überschätzt werden, da durch das Wohnen keine Einzugsbereiche außerhalb der Innenstadt bedient werden. Die Frequenzsteigerungen beziehen sich daher nur auf die Bewohnen an sich. In Relation zur Sogwirkung anderer innerstädtischen Funktionen (je nach Stadtgröße mehrere Zehntausend Besucher täglich), ist diese Belebung daher eher zu vernachlässigen. Auch die positiven Effekte z.B. auf den Einzelhandel sind – bis auf die Angebote in der „Nahversorgung (Einzugsbereiche von 800 bis 1.000m fußläufige Erreichbarkeit) – tendenziell schwach. Handelsunternehmen mit Produkten im periodischen und aperiodischen Bedarf sind auf große Einzugsbereiche mit tausenden Einwohnern angewiesen, so dass Innenstadtbewohner als Umsatzquelle zu vernachlässigen sind.
Das macht den Gedanken an multifunktionale Innenstädte nicht unattraktiver, da sich Kopplungseffekte nur einstellen können, wenn die Nutzungen in räumlicher Nähe sind. Es muss rein objektiv herausgestellt werden, dass es zwei Trumpfkarten im Innenstadtquartett gibt: Einzelhandel und Gastronomie. Dies sind die Nutzungen, die teilweise tägliche Sogwirkung entfalten (Bedarfsstufen), Menschen aus einem weiten Umland anziehen (Einzugsbereiche), dabei Gewerbesteuereinnahmen für die Kommunen generieren (Wertschöpfung) und bei einem qualitätvolle Angebot das Image der jeweiligen Innenstadt steigern. Keine andere Innenstadtfunktion vermag diese Kombination positiver Faktoren auszulösen.
Daher ist die (kommunale) Politik gut beraten, auch weiterhin die positiven Effekte des Handels und der Gastronomie in den Fokus der Innenstadtentwicklung zu nehmen. Bei den Innenstädten, für die eine andere Körnung der Funktionen beabsichtigt wird/ beabsichtigt werden muss (bereits massive Funktionsschwächen vorhanden), wird sich auf Dauer ein anderer Charakter dieser Innenstädten einstellen. Ob diese Innenstädte noch als Identifikationsorte mit hoher Anziehungskraft fungieren können, werden diese Realexperimente zeigen.
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